近日，山东乳山银滩的“195平米复式”在京东资产交易平台上掀起一阵热闹。起拍价只要10 088元，保证金2万元，24 小时内已经被加价到 15 688 元，刷新了不少网友的“三观”。这套房子到底是怎样的“白菜价”，为什麼会被如此低的起点吸引大批买家，又隐藏了哪些坑？下面给大家把这件事拆得更明白一点。
先说位置。房子坐落在威海乳山市的银滩海之梦小区，具体在第6层（总共6层），楼层已经是最高层，视野自然不错。官方登记的建筑面积是 97.94 平方米，属于国有建设用地使用权/房屋所有权，出让期限到 2072 年，算是标准的 70 年大产权。平台上宣传的“195 平米”并非真正的产权面积，而是把楼层的梯间、平台、露台等公共或赠送空间全部算进去的楼面总面积。简单来说，买家手里真正能依法交易的只有那 98 平方米，而另外约 97 平方米是“赠送面积”，在买卖、贷款、抵押时都不会计入评估价值。
再看看房子的格局。官方描述是 5 室 3 厅，精装修，步梯房——也就是上下两层的复式结构。相较于同区大多数单层或高层住宅，复式在空间感上更有优势，客厅和卧室可以分层布局，私密性更好，也更适合做短租或民宿。唯一的缺点是没有集中供暖，冬天需要自行安装地暖或电暖，这在北方的冬季会是个不小的费用。
价格方面，起拍价只有 10 千元，保障金却比这高出两倍，这本身就透露出平台的营销手段：用极低的起点吸引流量，制造“1 万元买房”的噱头。实际的市场价并没有这么便宜。根据二手房平台的数据显示，银滩海之梦小区目前的均价在每平方米 1 600 元左右。按 98 平方米算，正常的成交价应在 150 000 元上下。即使考虑到装修折旧、无暖气等劣势，仍然不会低到几千元的程度。所以，这种“1 万元起拍”更多是砸场的手段，真正想买到手的，最终得出价几万元甚至更高。
截至4月19日中午，竞价已经进行 57 次，最高报价升至 15 688 元。平台采用的是“加价竞拍+延时出价”模式：当倒计时只剩 5 分钟时，只要有人再出价，系统会自动延长 5 分钟，让抢价者没有最后一分钟的抢夺优势。换句话说，这场拍卖并不是“一刀切”的秒杀，而是通过不断延时，逼着参与者在心理上产生“怕错过”的紧迫感。只要有人愿意多加几百块，价格就会继续上涨。
买家在决定是否参与之前，需要把总成本算清楚。除了成交价本身，还得考虑以下几项：
保证金：2 万元是报名的前提，若最终成交价低于保证金，系统会直接抵扣，买家不需要再补款；若高于成交价，需要在成交后补足差额。
税费：包括契税（一般为成交价的 3%）、印花税和过户费，这几项费用全都要买家自行承担。
装修与暖气：即使房子已经精装修，缺少暖气仍是个大问题。安装地暖或电暖的费用在几万元不等，要提前做好预算。
物业费：银滩海之梦的物业费用相对稳定，但每月仍是几百元的支出。
如果你是想用这套房子做短租或民宿，潜在的收益还是可以看的。银滩的海景资源吸引不少度假客，全年淡旺季租金差异大，旺季日租价可以在 300‑500 元之间算。假设每月出租 20 天，年收入大约 12‑15 万元，扣除维修、物业和税费后仍有可观的净现金流。这样算下来，即便买入价撂在 5‑6 万元，投资回报率也不低。
当然，也有不少人把这套房当作“低价入手、以后翻倍卖掉”的投资标的。只要在后期把缺点（暖气、装修）一次性解决，再配合银滩的升值预期，几年的时间里房价有望翻到 20‑30 万甚至更高。但需要注意的是，法律上只能以登记的 98 平方米为基准进行评估和贷款，买家在对外融资时会受到限制。
总的来说，这场“1 万元起拍”并不是一次真正的白菜价买房，而是一场高效的流量营销。它把潜在买家的注意力集中在一个相对稀缺的复式户型上，同时用极低的起点制造话题。想要入手的人，必须对产权面积、赠送面积、后期改造成本有清晰的认识，并做好全额税费和可能的贷款受限的心理准备。
如果你正好对银滩的海景有向往，或者手里有足够的流动资金可以一次性解决装修、暖气等问题，这套房子仍然是一块值得关注的“潜力地”。但别被“1 万元买房”的标题冲昏头脑，先算好全成本，再决定是否出手，才不会在拍完后发现自己买的是“看得见的海景，算不出价格的房子”。
天金策略提示：文章来自网络，不代表本站观点。
